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信件内容
信件编号 20180419001
来信主题 主管部门推诿扯皮-江南惠民小区物业违规违法问题亟待解决
来 信 人 张生谋
来信时间 2018年04月19日
信件内容

尊敬的市委、市政府领导:
  现将商洛市房管局指定的江南惠民小区物业公司违法违规问题及相关情况反映如下,请督导相关部门及时予以解决。 2018年4月9日,我们小区业主代表将江南惠民小区物业公司在运营过程中存在的小区住户是否为业主、无任何依据乱涨水电费、私自占用共有道路进行停车收费、利用物业公共共用设施获取经营性收入、物业服务不到位、小区管理混乱等主要问题正式向商洛市住建局进行了反映。4月18日,商洛市住建局委托商洛市房管局对小区业主反映的问题逐项进行了回复,但回复的依据没有参照最新的《商洛市住宅物业管理条例》(2017年10月1日正式执行)有关规定,而是参照了2011年至2014年试行的相关文件规定,其中,对反映的问题避重就轻,相关政策依据与《商洛市住宅物业管理条例》自相矛盾,未能令人信服和满意。现逐项对应以前业主反映、市房管局回复和我们的诉求集中反映如下:
  一、惠民小区住户是否为业主的问题 目前,惠民小区住户房屋产权形式比较复杂,既有廉租房和公租房,又有经适房和限价房,但不管哪种方式的房屋产权,都和商业住房有着本质区别,建造的目的主要是为了解决下岗职工和低收入群体的住房困难问题,不能套用纯商业住宅小区的管理办法,小区物业更应该以为低收入家庭提供便利和必要的服务为主。虽然我们是低收入家庭租住户和经适房、限价房住户,按照最新《商洛市物业管理条例》第二章明确规定:“尚未进行房屋权居登记,但基于买卖、赠予、拆迁补偿等,已经合法占有该房屋的人在物业管理活动中视为业主。” 而商洛市住房保障局的有关工作人员说我们租户不属于业主,更忽视了经适房、限价房住户的同样诉求,这简直就是和中央的政策背道而驰,实在是可笑至极。现在国家提倡“租售同权”更何况我们是享受共产党惠民政策的弱势群体,是和住房保障签过租住合同的合法住户。 因此,针对第一个问题,我们的诉求是:要公开明确承认小区所有类型住户都应该是业主,并享有《商洛市住宅物业管理条例》赋予的成立业主委员会,共同参与小区物业管理的权利。(成立业主委员会的原因:作为商洛市江南惠民小区直接管理者,房管局涉嫌违反《商洛市住宅物业管理条例》第一章第三条、第七条、第八条的规定;商洛市住房保障局作为主管部门,更应该带头执行《商洛市住宅物业管理条例》,主导小区的物业管理并按条例的第二章有关规定,建立健全小区的业主委员会。但是他们个别人为了少交费用和免费停车,徇私枉法涉嫌违法违规,私自指定物业管理企业,造成小区管理混乱,安全隐患突出,主干道乱画停车位,占用行人安全消防通道。现小区有住户几千人,仅只有一米多宽的行人通道,在上下班高峰时,摩托车、电动车、自行车、上下学的学生,共用一米多宽的通道,为住户的人身安全和生命安全留下隐患。
  二、放任物业公司无任何依据乱涨水电费的问题 根据《商洛市物业管理条例》第四十五条规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用,对供电供水等公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业委托代收水、电费用不得改变政府定价。 而商洛市住房保障局的有关工作人员针对此项问题的回复套用2011年的相关文件规定和我们参照的2017年《商洛市住宅物业管理条例》相关规定相互矛盾。矛盾和我们关注的焦点不是说小区业主不按相关规定分摊交纳能耗费用,而是对分摊缴费费用的标准和依据存疑,因为他们一方面没有对公共能耗的水电进行单独计量,另一方面,也没有对公共能耗部分水电部门缴费后的票据进行公示。 因此,针对第二个问题,我们的诉求是:一方面,如果物业能够提供2017年公共能耗的数据、依据(票据)和分摊费用的计算标准,我们基本同意按物业现行规定的电费0.6元/度;水费3.00/吨;如果物业不能提供相关佐证资料,我们强烈建议按照原来的电费0.5元/度;水费2.65/吨来交。另一方面,我们要求从2018年5月开始,物业能够按照《商洛市住宅物业管理条例》对公摊的水电施行计量收费,按月进行公示告知,我们愿意按照实际产生的水电费用进行分摊缴费。
  三、小区主干道乱停车乱收费的问题 根据《商洛市物业管理条例》第五十八条规定:占用业主共有道路、场地用于停放机动车辆,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆占地费用的,费用属于全体业主共有,由物业服务企业代收。 而商洛市住房保障局的有关工作人员针对此项问题的回复不但套用2012年的相关旧文件,而且对《商洛市物业管理条例》第五十八条相关规定进行偷换概念、断章取义,忽视物业代收的前提,低估了人民群众的智慧,把背后代表的政府部门形象毁于一旦。 在此,我们关注的重点不是物业收取停车费的问题,而是新来物业从2018年3月份开始在没有对小区业主进行任何告知的情况下,在小区主要干道和消防通道乱划停车位,收取停车费用,占用消防安全通道,使得道路变得非常狭窄。现小区有住户几千人,仅有一米多宽的行人通道,在上下班高峰期,摩托车、电动车、自行车、上下学的学生,共用一米多宽的通道, 为住户的人身安全和生命安全留下重大隐患。4月5日已经出现一起消防车不能及时进入事故现场进行救人的事例。 因此,针对第三个问题,我们的诉求是:一方面,必须及时对主干道和消防通道上的停车位进行铲除。另一方面,物业要加强车辆出入管理,不能再有占用公共道路和消防通道停车的现象发生。这个问题不解决,如果以后再发生类似危及生命和财产安全的事故,谁来承担责任?
  四、利用公共设施收费未用于公共支出的问题 根据《商洛市物业管理条例》第六十三条规定,利用物业公共部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求业主服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。去除成本所得收益属于全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。地下人防工程,虽然属于国家所有,但平时用于经营收取的费用,也应该用于小区的公共支出。 而商洛市住房保障局的有关工作人员针对此项问题的回复说小区没有广告和其他经营性收入,这个答复实在荒唐,是根本没有进行实地调查而进行的武断答复。(再次对政府的公信力质疑) 实际上,目前物业存在的其他经营性收入主要有:广电网络客服中心租用物业服务中心房屋,人行道旁边的自动售卖机、饮水净化机和四号楼的一楼的娱乐室等。 因此,针对第四个问题,我们的诉求是:根据《商洛市物业管理条例》第六十三条规定,对公共资源设施收取的费用应该用于小区的公共支出。比如,水电费能耗的分摊等。
  五、廉租房未按实际使用面积收取费用的问题 针对此问题,房管局的答复,说是廉租房和公租房、限价房都进行并轨管理,都推向市场化管理。我们不明白并轨管理、推向市场化,怎么能够把房子面积无形中扩大。比如,实际租赁合同上写的是58M2 ,而实际收取却要按照60 M2来收取费用。 因此,针对第五个问题,我们的诉求是:拿出相关文件并解释清楚并轨管理、推向市场化,房子面积变大的原因和依据。如果没有相关依据,我们还是要按照当初和房管局签订的租赁合同上的实际面积进行缴费。
  六、管理混乱、服务不到位的问题 近年来,惠民小区的业主都能在规定时间段交纳卫生、垃圾处理、水电等物业费,并未发生较为明显的物业和业主之间的纠纷问题,但是物业管理混乱、服务不到位的问题越来越显著,主要表现在服务质量差,规定要求做到的项目根本没有做到。比如:一是卫生方面,无电梯的楼道通道和楼梯清扫1次/日,无电梯的楼内通道和楼梯拖擦1次/周,实际上根本没有做到,还有墙面、栏杆、窗台窗玻璃、天花板、照明灯具除尘等其他项目规定应该做到的,根本就没有做过;二是垃圾处理方面:单元楼前垃圾收集设施设置不到位,清理不及时。三是绿化养护方面:存在绿化带到处是垃圾,杂草,已成活多年的树,也因养护和防虫不到位死了的问题。四是供水供电问题:管道经常破裂,经常断电,平均每年6到8次,每次维修1到3天,一严重影响了惠民小区广大居民的正常生活。地下供水管道到处是伤痕和维修后留下的卡子,究其原因是工程建设质量问题。 因此,针对第六个问题,我们的诉求是:一方面,市房管局要对物业加强管理和督导,确保物业加强管理,在卫生、垃圾处理和绿化方面等进一步提升服务质量。另一方面,针对因工程质量造成经常断水断电等问题,我们只能希望在出现问题时,物业能够及时抢修处理。 总之,由于之前我们商洛市房管局和市住建局各反映过一次,但住建局委托房管局进行的答复并没有解决上述任何一个问题。因此,我们只能反映给市委、市政府,我们希望相关领导能够重视我们反映的这六个问题,并及时督促相关部门实地进行调查,认真研究解决我们提出的问题。我们相信,市委、市政府会把党的惠民政策真正落到实处,坚决不允许一部分唯利是图,徇私枉法的小人玷污党和政府的形象。 另,由于物业通知缴费时间截止4月20日,我们希望市委、市政府能够督促相关部门在4月30日前解决相关问题。 我们只是普通群众,反映的问题主管部门相互推诿扯皮,我们也只能想到通过市委、市政府来寻求解决办法。如果在4月30日之前,我们反映的问题没有妥善解决,我们只能借助网络和媒体,把能够佐证我们反映问题的资料、图片和录音发布到网络上,寻求正义力量的支持。当然,这也是不得已而为之的办法,我们更希望市委、市政府能给我们做主,通过正常渠道解决好我们反映的问题。

商洛市江南惠民小区全体业主

办理情况
办理状态 已处理
回复内容

    网友你好,你反映的问题回复如下:
  一、关于“惠民小区住户是否为业主”的问题
  江南惠民小区租赁型保障房建设资金,主要由国家投资补助资金和市政府借贷资金组成。按照《陕西省租赁型保障房资产管理办法(试行)》(陕建发〔2014〕415号)和《商洛市租赁型保障房资产管理办法(试行)》(商政办发〔2016〕59号)第九条“政府和事业单位投资建设的租赁型保障房为国有资产,产权属国家所有。”,第十一条“租赁型保障房的产权登记,政府投资(补助)形成的资产按份额确权在项目建设管理的同级保障性住房管理中心,企事业单位投资形成的资产按份额确权在其单位。”,因此,江南惠民小区租赁型保障房和公共配套设施属政府所有。
  实施保障房建设,是国家的重要决策部署,相继制定出台了一系列政策规定,在准入标准、申请审核、配租分配等管理方面进行了严格规定。在保障性租赁住房使用方面,实施退出管理机制,《廉租住房保障办法》(第162号)第二十五条和第二十六条、《公共租赁住房管理办法》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号)第二十九条 、《商洛市人民政府办公室关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见 》(商政办发〔2014〕9号 )十三款等相关政策规定,要求承租人不得将所承租的住房转借、转租或者改变用途,应按时交纳住房租金,并明确了承租人违反相应规定应承担相应的责任。因保障性租赁住房与商品住房性质不同,应区别对待。
  根据国务院《物业管理条例》(2018年3月19日修正版)第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”的规定,江南惠民小区租赁型保障房所有权为政府,承租户不具备成立业主委员会主体资格。
  国家提倡的“租售同权”的提法,至今我们尚未接到上级对“租售同权”的正式文件规定或相关政策解释。
  二、关于“私自指定物业管理企业,管理混乱…”问题
  按照商洛市人民政府办公室《关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见》(商政办发〔2014〕9号)第十八款规范物业服务中“保障性租赁住房小区实行社会化物业管理,由住房保障管理部门委托或以公开招标的方式确定物业运营机构负责日常管理……”的规定,以及《商洛市物业管理条例》第三十四条的规定,2017年9月,市房管局、江南惠民小区建设管理处、商洛市物业协会、商州区物业管理办公室及刘湾办事处等单位,经过多方考察,最后确定了陕西六星物业管理公司负责惠民小区的前期物业管理,为小区承租户和住户提供服务。同时,按照商州区“平安小区”创建活动实施方案中指出小区物防、技防设施齐全,实行封闭式管理的要求,对惠民小区出入口进行了改造,增设门禁系统,实行更安全合理的人车分流,创造安全的居住环境。对于小区门口通道问题,由于受条件限制,物业办将进一步加强进出管理,确保安全出行。
  三、关于“放任物业公司无任何依据乱涨价水电费”问题
  根据保障房建设管理相关政策规定和江南惠民小区建设规划,小区的供水、供暖、通信、有线网络等配套设施建设费用已由政府全部承担。按照商洛市人民政府办公室《关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见》(商政办发〔2014〕9号)十八款“……,根据市场情况动态管理,每三年适当调整一次”的规定,应对物业服务费用进行调整,但从本着让利于民的原则,物业服务费用仍按原标准执行,低于城区其他住宅小区物业收费标准。按照《商洛市物价局、商洛市住建局转发〈关于印发陕西省物业服务企业收费管理办法〉的通知》(商政价发﹝2011﹞071号)第二十四条“生活用水加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观设施等其他供用水、电费用,物业服务企业应单独计算,严格按照省物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。”的政策规定,由于贴损等因素,增加公摊费用0.10元/度,电费由原来的0.50元/度,调整为0.60元/度。水费由原来的2.65元/吨,增加公摊损耗0.35元/吨,调整为3.00元/吨。上述两项代收费用调整情况已于2018年2月进行了公布,低于中心城区其他住宅小区的标准。5月中旬物业公司将对2017年度水电收支情况进行公布,7月初将对上半年收支情况进行公布,接受各承租户和业主的监督。
  四、关于“乱收停车费”问题
  根据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅陕价服发(2012)128号文件《根据陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅(陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法)的通知》以及《商洛市物业管理条例》第五十八条“物业服务企业可以收取机动车停放服务费。机动车辆服务费属于物业服务企业所有”,惠民小区收取机动车停车服务费符合国家相关规定。为了满足小区停车需求,建立有序、安全出入机制,按照小区规划设计设定了地下停车场和地上停车位,升级改造了车辆管理系统,实行双进双出,人车分流的管理系统。小区地面新增停车位为临时停车位,物业公司将不进行租售。当前,物业公司对小区地面停车位进行了清理,清除影响出入安全的地面停车位,确保小区群众安全出行。
  五、关于“利用公共设施收费未用于公共支出”问题
  当前,江南惠民小区没有广告和其他经营性收入。2016年,为了提升小区公共服务功能,提供更便捷的服务,方便群众,与广电公司相商设置了网络客服中心,方便小区群众办理网络业务;与西安康隆水处理技术有限公司相商安装了饮水净化机,提高小区群众饮水安全;筹集住房设置了娱乐室,方便小区群众利用业余和空闲时间娱乐活动,但由于发生的一次事故和物业公司管理人员紧缺等因素影响,娱乐室停用至今,暂时用于其他用途。目前,网络客服中心、饮水净化机和娱乐室,物业公司尚未向广电公司或者饮水净化机公司收取任何费用。
  六、关于“廉租房未按实际使用面积收取费用”问题
  (一)廉租住房和公共租赁住房并轨管理,根据陕西省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、纠风办等五部门《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见(试行)》(陕建发〔2013〕336号)和《商洛市人民政府办公室关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见》(商政办发〔2014〕9号)相关政策规定,推进全市廉租住房和公共租赁住房并轨管理,主要解决廉租住房和公共租赁住房配置与中低收入家庭实际需求不相适应的问题,其目的是有效整合房屋资源,提高房源使用效率,降低管理成本,完善保障性住房柔性退出机制,促进住房专业化管理和住房保障工作持续健康发展。推动并轨管理的基本原则是坚持“统筹房源、梯度保障、租补分离、市场定价”的原则。统筹房源是指将廉租住房和公共租赁住房统称为保障性租赁住房,并实施并轨运行管理;梯度保障是指根据住房保障对象的家庭收入情况实施分档补贴;租补分离是指房屋产权所有人或其委托的运营单位向保障对象收取房租,政府即期向保障对象发放租金券进行补贴;市场定价是指按照略低于同区域、同地段商品房的市场租金价格,确定保障性租赁住房租金标准。
  (二)住房使用面积和建筑面积,2011年3月,江南惠民小区廉租房分配签订的《住房租赁协议》,执行的是《商洛市城镇廉租住房建设和管理实施办法(暂行)》(商政办发〔2006〕107号)相关政策规定,廉租住房保障面积标准使用的是使用面积。2011年8月24日,新的《商洛市廉租住房保障管理办法》(商政办发〔2011〕37号)颁发后,第四十条“……,《商洛市城镇廉租住房建设和管理实施办法(暂行)》(商政办发〔2006〕107号)同时废止”,《商洛市廉租住房保障管理办法》(商政办发〔2011〕37号)第十一条第三款“给予廉租住房实物配租的,按每户家庭住房保障建筑面积计算人均不低于13平方米。”的政策规定,江南惠民小区廉租住房的住房面积由以前的“使用面积”调整为“建筑面积”的做法,符合相关政策规定,而且结合住房困难家庭实际情况,将人均住房保障面积调整为15平方米。2014年2月,市物价局、建设局《关于滨江小区、江南惠民小区保障性租赁住房租金标准的批复》(商政价发〔2014〕16号)“惠民小区并轨后保障性租赁住房租金标准为5元/月/平方米,超出保障标准之外的面积按市场平均租金6元/月/平方米收取”,结合中省市廉租住房和公共租赁住房并轨管理规定,廉租住房租金标准按照租金标准5元/月.平方米的50%收取(即2.5元/月.平方米),超出保障标准之外的面积按市场平均租金6元/月/平方米的70%(即4元/月.平方米)收取。
  (三)住房租赁协议的签订,按照国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)第五条第二款、《关于廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理的指导意见(试行)》(陕建发〔2013〕336号)第十二款和《商洛市人民政府办公室关于推进廉租住房和公共租赁住房并轨管理的实施意见》(商政办发〔2014〕9号)第十四款“保障性租赁住房合同期限原则上不得超过三年,合同期满后需要续租的,承租人应提前向当地住房保障部门提出申请,经审核符合条件的,准予续租并签订续租合同。”的规定要求,承租家庭应每三年重新签订一次住房租赁协议,但由于多种原因,该项工作尚未实施。市住建部门将通过此次保障性租赁住房年度复审,对承租家庭的人口、收入等情况进行审核,符合住房保障标准和条件的家庭重新签订新的住房租赁协议或合同。
    七、关于“管理混乱、服务不到位”问题
  江南惠民小区管理不够规范、服务不够到位的现象确实存在。按照规范管理、提升服务等方面,物业公司还存在一些不足和薄弱环节,对住户提出的一些诉求处理不够及时现象仍然存在。针对上述不足和薄弱环节,我们将责成物业公司加强管理,提高自身建设,做好整改,提高服务质量,努力将江南惠民小区打造成干净整洁、和谐文明的小区;同时,“惠民小区给水管道经常破裂”问题确实存在,由于江南惠民小区的供水系统质保期已过,对发生供水管道破裂的问题,给承租户的生活带来一定的影响,请大家谅解。目前,住房已经交付使用,若进行大规模改造难度大且投资较大,按照相关规定,对于公共部分大修要从大修理基金中列支,因公租房(廉租房)无法收取大修理基金,造成维修改造资金难以落实。针对该问题,我们要求物业公司不断加强排查,防止滴跑冒漏,做到及时发现,及时抢修,缩短抢修时间,减少损失。
  近年来,市委、市住房高度重视住房保障工作,继续将其作为重要的民生工程来抓,在抓建设、促建成、保分配的同时,相继制定出台了一系列政策文件,要求在准入标准、申请审核、配租分配等管理方面进行严格管理,促进了住房保障工作扎实推进。积极推进后续管理,落实退出管理机制,使一批违规领取住房租赁补贴和违规使用保障房的行为得到及时处理和纠正。但是,我市保障房小区社会化管理正处于探索和发展阶段,管理水平和服务质量还不够高,对于保障性住房的后续管理,我们认真听取大家的意见和建议,督促住房建设管理部门加强管理,将政府投资建设的保障性租赁住房管理好,会同财政部门将国家资产用好,将国家的惠民政策落实好,进一步提高管理水平,提升服务质量,维护好群众的合法权益。

商洛市住房和城乡建设局

回复人 商洛市住房和城乡建设局
回复时间 2018年05月11日

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